A közös képviselői feladatok ellátása megfelelő elhivatottság nélkül, ritkán teljesíthető eredményesen. A megbízott képviselőnek egyrészt elengedhetetlen a szükséges jogi ismeretek elsajátítása, amellyel a Társasház törvényes működését elősegíti, azonban ennél is fontosabb, hogy a közös képviselő képes legyen hatékonyan kommunikálni az emberekkel és kiváló problémamegoldó képességgel is rendelkeznie kell,
A közös képviselőnek ugyanis egyrészt jogszabályban meghatározott feladatai vannak, amelyet a törvény ír elő, másrészről az ő feladata a lakóközösségben a béke fenntartása.
Mi szabályozza a közös képviselő feladatkörét?
A közös képviselő feladatait a Társasházakról szóló CXXXIII. törvény szabályozza. A közös képviselőt a Társasház döntéshozó szerve, a közgyűlés választja. Mivel a közös képviselő megbízási jogviszony keretein belül tevékenykedik, a lakók bármikor dönthetnek úgy, hogy visszavonják a közös képviselő megbízását, ha nem elégedettek a munkájával. Egy jó közös képviselő igyekszik minden lakó igényeit kiszolgálni – amennyire ez lehetséges-, arra azonban kifejezetten figyelnie kell, hogy legalább a szavazatokkal rendelkező tulajdonosok több, mint fele támogassa, ugyanis enélkül a megbízatásának nagyon könnyen vége szakadhat.
A közös képviselő feladatát ezen túlmenően a lakóközösség is szabályozza, attól függően, hogy milyen ügyek vételével bízzák meg a közös képviselőjüket a törvényben meghatározottakon túlmenően.
Milyen feladatkörökkel rendelkezik a közös képviselő?
A közös képviselő köteles a közgyűlés határozatait előkészíteni és végrehajtani. Ennek során gondoskodnia kell arról, hogy azok megfeleljenek a jogszabályok, az alapító okirat és a szervezeti-működési szabályzat rendelkezéseinek. A jogszabályoknak való megfelelés azért rendkívül fontos a határozathozatal során, mivel amennyiben a Társasház nem tartja be az előírásokat, akkor a határozat 60 napon belül bíróság előtt eredményesen megtámadható.
Ha a bíróság megállapítja, hogy a határozat nem felel meg a jogszabályoknak, a Társasház alapító okiratának vagy szervezeti és működési szabályzatának, akkor érvénytelenné nyilvánítja és adott esetben a közgyűlésnek újra döntést kell hoznia az ügyben.
A közös képviselő feladata a Társasházi közgyűlés előkészítése és levezetése.
A közös képviselő feladata minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntartásának biztosítása érdekében. Ennél fogva, ha valamilyen javítási munkálatot szükséges elvégezni a Társasházon, a közös képviselő feladata ennek kivitelezését előkészíteni (árajánlatokat bekérni, megbízást kötni a vállalkozóval, ellenőrizni az átadott munkát)
A közös képviselő feladata közölni és beszedni a tulajdonostársakat terhelő közös költséghez való hozzájárulás összegét, a külön jogszabályok alapján meghatározott szolgáltatások díját, valamint érvényesíteni a közösség ezzel kapcsolatos igényeit. A közös képviselő ezzel összefüggésben jogosult a Társasház képviseletére a bírósági és hatósági eljárások során.
Ezen túlmenően a közös képviselő feladata a Társasházi okiratok őrzése, melyet a lakók kérelmére szükség esetén rendelkezésre bocsát.
A közös képviselő köteles a közgyűlés határozatairól és a határozatok végrehajtásáról nyilvántartást vezetni, ez Közgyűlési Határozatok Könyve. A közös képviselő bármely tulajdonos kérelmére köteles a határozatból másolatot adni. A határozatokat, illetve egyes Társasházi dokumentumokat a tulajdonostársak díjmentesen megtekinthetik, azonban amennyiben arról másolatot szeretnének kérni a közös képviselőtől ennek díját a közös képviselő elkérheti a tulajdonostárstól.
A közös képviselő a külön tulajdont érintő tulajdonosváltozás esetén - a tulajdonostárs kérésére - köteles írásbeli nyilatkozatot adni a közösköltség-tartozásról. Ennek megismerése kifejezetten a vevő érdeke, hogy még a vásárlás előtt meggyőződhessen arról, hogy az ingatlanon fennáll-e közösköltség- tartozás.
Ezen felül a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság a számviteli szabályok szerint évenként költségvetési javaslatot készít, amely tartalmazza: a közös tulajdonnal kapcsolatos várható bevételeket és kiadásokat költségnemenként, a tervezett üzemeltetési, karbantartási és felújítási munkákat, valamint a közös költséghez való hozzájárulás összegét - a tulajdonostársak nevének feltüntetésével -, a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek szerinti bontásban.
A költségvetési javaslat elfogadása a közgyűlés feladata. Az éves elszámolás elfogadása esetén a közgyűlés a közös képviselő vagy az intézőbizottság tárgyévi ügykezelő tevékenységét jóváhagyja.
Mi történik, ha a közös képviselő nem látja el megfelelően a feladatait?
Mivel a közös képviselő megbízási jogviszony alapján dolgozik, így a közgyűlés bármikor dönthet úgy, hogy a közös képviselő megbízását visszavonja és egy másik közös képviselőnek ad megbízást a feladatok ellátására.
Másik eset, ha a közös képviselő eljárása a Társasház törvényes működését veszélyezteti és adott esetben nincsen mód arra, hogy a közös képviselőt a Társasház lecserélje, akkor a jegyző eljárását kell kérni az ügyben. A jegyző kérelemre törvényességi felügyeleti eljárás keretében kísérli meg a Társasház törvényes működését helyreállítani.
